Location nue VS
Location meublée

Qu’est-ce qui différencie la location nue de la location meublée et quels sont les régimes fiscaux concernés ? Nous vous expliquons ici.

La location nue

Louer en “nu” signifie que vous fournissez à vos locataire un appartement vide. C’est à eux de se charger de le meubler. De fait, et à prestations équivalentes, la location nue sera moins chère que la location meublée (15% à 20% en moyenne). La principale contrepartie à ce loyer plus bas est le bail, qui est d’une durée de 3 ans. Ainsi il y a moins de turnover et de vacance locative qu’en location meublée. Un bail de 3 ans signifie également que la gestion est plus simple, donc dans l’éventualité où vous feriez gérer votre bien par une agence immobilière, cela vous coûterait moins cher.

2 régimes

Imposition de la location nue

Le micro foncier : Un abattement automatique de 30% sur les revenus fonciers bruts est effectué avant que l’Etat ne fasse le calcul des impôts (tranche marginale d’imposition la plus haute de votre foyer). Il faut ensuite ajouter les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2% (CSG et CRDS). Ce régime est limité à 15 000€ de revenus fonciers par an, au-delà c’est le régime réel qui vous concernera.
Par exemple : si vous touchez 10 000€ de revenus fonciers, le calcul de l’impôt se fera sur la base de 7 000€.

Le régime réel : Pas d’abattement automatique, c’est à vous de faire le calcul de tous les frais déductibles de vos revenus fonciers bruts (intérêts d’emprunts, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, assurances…). Ensuite le calcul de l’impôt se fait de la même manière : votre tranche marginale d’imposition la plus élevée, puis il faut ajouter 17,2% de prélèvements sociaux.

La location meublée

Nous nous concentrerons ici sur le statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Louer un appartement meublé permet d’augmenter la rentabilité du bien puisque le loyer est plus élevé qu’en location nue. Le bail est d’une durée d’un an, ce qui implique une gestion plus rigoureuse qu’en location nue. Mais en contrepartie, un bail d’une durée courte permet de se séparer d’un mauvais locataire plus facilement.

2 régimes

Imposition de la location meublée (LMNP)

Le micro BIC : En location meublée, vos revenus fonciers sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Un abattement automatique de 50% sur les revenus fonciers bruts est effectué avant que l’Etat ne fasse le calcul des impôts (tranche marginale d’imposition la plus haute de votre foyer). Il faut ensuite ajouter les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2% (CSG et CRDS). Ce régime est limité à 32 900€ de revenus fonciers par an, au-delà c’est le régime du BIC réel qui vous concernera.

Le BIC réel : Pas d’abattement automatique, c’est à vous de faire le calcul de tous les frais déductibles de vos revenus fonciers bruts (travaux, mobilier, intérêts d’emprunts, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, assurances…). On peut également déduire l’amortissement du bien dans ce régime (généralement entre 3% et 5% de la valeur du bien par an). Ensuite le calcul de l’impôt se fait de la même manière : votre tranche marginale d’imposition la plus élevée, puis il faut ajouter 17,2% de prélèvements sociaux.
A noter qu’au régime du BIC réel, vous aurez l’obligation de passer par un expert comptable qui s’occupera entre autres de la constitution des bilans et comptes de résultats.

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