Les différents régimes fiscaux de l’immobilier ancien

Il existe un éventail très complet de dispositifs fiscaux vous permettant de réaliser des économies substantielles sur l’imposition de vos revenus fonciers, voire dans certains cas, l’effacer sur plusieurs années. En fonction de vos objectifs, de votre profil mais également du bien que vous aurez acheté, il sera très important de faire les bons choix en matière de fiscalité afin de minimiser votre imposition et ainsi augmenter vos revenus fonciers.

Le déficit foncier :

Le dispositif de déficit foncier est particulièrement efficace lorsque vous réalisez un investissement en réunissant les deux conditions suivantes :
1 : vous réalisez des travaux de rénovation
2 : vous financez le bien à crédit
En effet, dans le cas où un bien “coûte plus cher” à son propriétaire que ce qu’il ne lui rapporte, c’est-à-dire que les charges inhérentes à la propriété de ce bien sont supérieures au loyer qu’il rapporte, alors non seulement les revenus fonciers sont fiscalement “effacés” donc non soumis à l’impôt, mais en plus cette différence va pouvoir être retranchée de vos revenus globaux (dans la limite de 10 700€ par an) et ainsi venir réduire votre imposition globale. Si cette différence est supérieure à 10 700€, alors le surplus sera retranchable de vos revenus fonciers les années suivantes (jusqu’à 10 ans).
Tout l’intérêt du déficit foncier réside donc dans les charges. Or, en plus des charges classiques (taxe foncière, assurance, gestion…), sont également considérés comme des charges les travaux de rénovation et d’entretien du bien. Les travaux pouvant vite chiffrer à plusieurs dizaines de milliers d’euros, vous comprenez tout l’intérêt du déficit foncier. A noter que le déficit foncier ne s’applique que pour la location nue.
Nous vous expliquons ici le principe général. Pour plus de détails concernant les calculs et si vous souhaitez réaliser un investissement, nous vous invitons à nous contacter.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est étroitement lié au Plan d’Action Cœur de Ville qui concerne 222 communes de France dont l’objectif est la réhabilitation de leur centre ville. Ainsi, ce dispositif est réservé aux personnes physiques souhaitant réaliser un investissement dans l’immobilier ancien avec travaux. Le montant des travaux devra représenter au moins 25% de la totalité de l’investissement, sans exigences de performance énergétique. La réduction d’impôt dont bénéficiera l’investisseur est fonction du montant de l’investissement et dépendra alors de la durée de mise en location du logement :
– 12% si le bien est mis en location pendant 6 ans
– 18% si le bien est mis en location pendant 9 ans
– 21% si le bien est mis en location pendant 12 ans
Ce dispositif prévoit un montant maximum d’investissement fixé à 300 000€ par an et un maximum de deux opérations par an.

A titre d’exemple, un investissement de 300 000€ permettra de bénéficier d’un avantage fiscal de 63 000€ maximum si le logement est mis en location sur 12 ans, soit 5 250€ d’économies d’impôt par an pendant 12 ans.
Enfin, il est à noter que comme pour un investissement en PINEL, la mise en location est réglementée :
– loyers encadrés par la loi
– plafond de ressources à respecter pour les locataires
– possibilité de louer le logement à un membre de sa famille
– location nue uniquement

Investir en SCI :

Le choix d’investir dans l’immobilier au travers d’une SCI ne doit pas être pris à la “légère” et doit résulter d’une vraie stratégie d’investissement. Nous publierons prochainement un article sur le sujet.

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