Comment calculer la rentabilité locative d’un bien ?

Quand on parle de rentabilité locative, il faut savoir différencier la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité “nette nette”. Nous vous expliquons ici comment les calculer.

La rentabilité brute

Elle se calcule en divisant les loyer perçus sur un an par le prix d’achat total du bien (prix d’achat + frais de notaire + travaux éventuels + autres frais éventuels), puis en multipliant le résultat par 100.
Exemple :
– Prix d’achat total du bien : 215 000€
– Loyer annuel : 9 960€ (830€ par mois)
– Calcul : ( ( 9 960 / 215 000) x 100) = 4,63. Soit 4,63%.

La rentabilité nette

C’est le même calcul, sauf qu’il faut retrancher du loyer annuel toutes les charges inhérentes à la propriété du bien. Les principales charges seront en général :
– les intérêts d’emprunt
– les primes d’assurance (emprunteur, loyer impayé)
– les charges de copropriété à supporter en partie par le propriétaire
– les frais de gestion (si c’est une agence qui gère la location)
– la quote part de taxe foncière payable par le propriétaire (environ 70% de la taxe)

Admettons que dans l’exemple précédent, la totalité de ces charges représentent un montant de 3 250€, la rentabilité nette du bien se calcule alors comme il suit :
( ( (9 960 – 3 250) / 215 000) x 100) = 3,12. Soit 3,12%.

La rentabilité nette nette

Enfin, il est également courant de parler de rentabilité nette nette. Elle se calcule en retranchant le montant des impôts que vous devrez payer sur vos revenus fonciers. Elle dépend donc principalement de l’imposition de votre foyer.
Pour continuer avec notre exemple, imaginons que la tranche marginale d’imposition la plus élevée concernant votre foyer est celle des 30%. À cela s’ajoute les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Vous paierez donc 47,2% d’impôt (30% + 17,2%) sur vos revenus fonciers nets.

Calcul:
– vos revenus fonciers nets : 9 960 – 3 250 = 6 710€
– votre impôt : 6 710 x 0,472 = 3 167€
– vos revenus fonciers “nets nets” : 3 543€
– votre rentabilité nette nette : ( (3 543 / 215 000) x 100) = 1,65. Soit 1,65%.

La rentabilité nette nette exprime donc avec une très grande précision ce que vous rapporte en réalité votre bien. Bien sûr les calculs sont très simplifiés dans notre exemple. Par exemple nous ne prenons pas en compte les dispositifs de défiscalisation qui viennent réduire voire effacer vos impôts fonciers.

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